Xu hướng giãn dân khỏi các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh lân cận.
Đặc biệt, các khu đô thị vệ tinh có cơ sở hạ tầng tốt sẽ trở thành điểm thu hút dân cư. Ví dụ: Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển dòng tiền đầu tư và di dân nhờ cơ sở hạ tầng tốt và giá nhà ở thấp hơn so với TP HCM.
Tuy nhiên, khả năng tiếp cận tài chính của gười dân tại các tỉnh có thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng để mua bất động sản.
Ví dụ, tại Long An, giá đất thấp hơn TP HCM, nhưng người lao động địa phương với thu nhập trung bình thấp khó tiếp cận các khoản vay ngân hàng, làm giảm nhu cầu thực về nhà ở, biến khu vực này lại thành sân chơi cho các nhà đầu tư thay vì người mua ở thực.
Áp lực lên bất động sản tại các trung tâm lớn. Xu hướng giãn dân đang làm giảm dần số lượng cư dân sinh sống lâu dài tại các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cho thuê.
Ví dụ, TP HCM từng là điểm đến hấp dẫn cho người lao động và chuyên gia, nhưng nhiều người nay đã chuyển sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Điều này khiến thị trường cho thuê chịu áp lực giảm giá và giảm tỷ suất lợi nhuận khai thác. Ví dụ như ở phân khúc phòng trọ từ 3 triệu tới 7 triệu. Để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê phòng hiện tại vẫn chỉ bằng thời điểm 2019, thậm chí còn phải giảm 10% ở phân khúc 5,5 triệu đồng đến 7 triệu đồng.
Trong khi đó, dù qua 2 năm dịch và thêm 3 năm kinh tế khó khăn, giá trị bất động sản trung tâm vẫn tăng 30%, giá thuê nhà nguyên căn tăng 20%-30%.
Phát triển bất động sản công nghiệp ở các tỉnh. Các khu công nghiệp tại các tỉnh phát triển mạnh mẽ sẽ tạo thêm việc làm và nhu cầu về nhà ở, nhà trọ, dịch vụ tiện ích, góp phần kích thích tăng trưởng thị trường bất động sản. Một ví dụ tiêu biểu là dự án sân bay Long Thành tại Đồng Nai, dự kiến khai thác vào năm 2026.
Khi đi vào hoạt động, sân bay này sẽ trở thành trung tâm vận tải hàng không lớn nhất khu vực Đông Nam Á, thu hút đầu tư lớn vào bất động sản công nghiệp, logistics và thương mại. Hiện nay, nhiều khu công nghiệp, nhà kho và trung tâm dịch vụ, như KCN Lộc An - Bình Sơn và các khu logistics tại huyện Long Thành, đã được quy hoạch để phục vụ chuỗi cung ứng khu vực.
Nhà ở xã hội có cơ hội phát triển. Sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu vực có nhiều khu công nghiệp cũng mở ra cơ hội phát triển các dự án nhà ở xã hội. Đây là giải pháp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân và người lao động có thu nhập thấp. Ví dụ tại Bình Dương, nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai, cung cấp chỗ ở cho hàng nghìn công nhân trong các khu công nghiệp lớn.
Bên cạnh đó là áp lực về quy hoạch. Việc giãn dân nếu không đi kèm quy hoạch đồng bộ có thể dẫn đến phát triển đô thị tự phát, làm giảm hiệu quả kinh tế và chất lượng sống. Ví dụ, tại Bình Dương, các đô thị như Thuận An và Dĩ An phát triển nhanh chóng nhưng thiếu quy hoạch đồng bộ, dẫn đến ùn tắc giao thông, thiếu công viên và không gian công cộng.
Thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ: Nhiều tỉnh chưa đáp ứng đủ hạ tầng cần thiết như bệnh viện, trường học, và trung tâm mua sắm để phục vụ dân số tăng. Ví dụ, khu vực Long Thành và Nhơn Trạch dù thu hút đầu tư mạnh nhờ dự án sân bay Long Thành nhưng vẫn thiếu bệnh viện lớn và trung tâm y tế hiện đại, buộc người dân phải di chuyển đến TP HCM hoặc Biên Hòa để khám chữa bệnh.
Tốc độ phát triển không đồng đều: Sự phát triển nhanh tại một số tỉnh tạo ra chênh lệch lớn về giá bất động sản và áp lực hạ tầng. Ví dụ, Đồng Nai và Bình Dương phát triển mạnh nhờ gần TP HCM và có hạ tầng tốt, trong khi các tỉnh miền Tây như Sóc Trăng và Trà Vinh vẫn chậm do thiếu hạ tầng và không thu hút được đầu tư, dẫn đến khoảng cách lớn về cơ hội kinh tế giữa các tỉnh.
Lê Quốc Kiên