Tôi mê bất động sản (BĐS) đến mức cứ có dư chút tiền là nghĩ ngay đến đi tìm mua. Đợt đóng băng này của thị trường, ngồi nghĩ lại tôi thấy những BĐS mua trước 2019 có cơ hội có lãi, còn mua ở thời gian về sau này đa số gặp giá cao, giờ bán khó bằng giá cũ.
Giai đoạn 2015 trở về trước, bạn tôi cứ có tiền là mua BĐS, hầu như toàn lãi bằng lần. Năm 2020 anh ấy bỏ kinh doanh, vay thêm tiền để đầu tư vào mấy căn shophouse, bây giờ giá giảm 30% không bán được mà vẫn phải trả lãi ngân hàng. Như vậy, bao nhiêu lãi từ những năm trước giờ mất hết. Một người bạn khác của tôi mua đất ven đô năm 2021, bây giờ giá không tăng mà lại còn bị chia đôi tài sản.
Tôi thường định giá theo phương pháp trực tiếp bằng thực tế giá cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì khoảng 5%, còn nhà phố, shophouse, biệt thự thì khoảng 3%. Ví dụ căn shophouse giá 15 tỷ đồng thì phải cho thuê được tối thiểu khoảng 45 triệu đồng một tháng, nếu giá thuê không được như vậy có nghĩa là giá mua đã bị ảo.
Nhưng rồi đầu tư BĐS ở mấy nơi và bây giờ tôi rất chán: shophouse cho thuê thì chỉ được 2%, đất nền thì cả khu 5 năm nay chẳng ai về xây nhà ở, giá cũng chỉ tăng 15% trong 5 năm.
Nói chung mua để ở còn đem lại nhiều giá trị khác, mua đầu tư giờ thì tính ra vẫn thua gửi tiết kiệm ở ngân hàng. Đầu tư BĐS quan trọng là thời điểm mua, và thế mới thấy không phải lúc nào cũng tăng mà tăng giảm theo chu kỳ.
Lúc dịch Covid-19, nhiều người có tiền nhàn rỗi nên tranh nhau mua làm cho giá bị đẩy lên. Bây giờ họ có mấy mảnh đất nhưng lại thiếu tiền sinh hoạt. Theo tôi, vài năm nữa BĐS mới phục hồi vì thị trường đang mới đầu chu kỳ giảm giá nên chưa giảm nhiều (theo chuyên gia BĐS thì mỗi chu kỳ giảm khoảng 5 năm, nên BĐS sẽ vẫn giảm giá đến 2027).
Khi thu nhập chưa tăng phù hợp, thì dù ngân hàng giảm lãi suất người vay cũng không dám vay, vì vấn đề cuối cùng là lấy nguồn đâu để trả nợ gốc. Phương án để phá băng BĐS chỉ còn cách là giảm giá bán.
Trường TLG
>>Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.