"Giá nhà cao chủ yếu là do giá thành xây dựng bị tăng cao. Giá thành căn nhà bao gồm:
- Giá đất, chiếm 60-80% giá trị căn nhà. Giá đất cao do đất xây dựng khan hiếm, tiền chuyển mục đích sang đất ở đang quá cao.
- Chi phí xây dựng tăng cao do thiếu nguyên vật liệu: cát xây dựng, cát san lấp, đá, xi măng...
- Chi phí quản lý tăng cao do thủ tục pháp lý bị kéo dài: xin phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch, thậm chí đóng tiền chuyển mục đích cũng không thực hiện được do chưa được phê duyệt giá đất.
- Chi phí lãi vay tăng do các thủ tục pháp lý bị kéo dài.
Do đó, việc hạn chế cho vay sẽ không kéo giá bán nhà giảm xuống, mà chỉ khiến các dự án khó bán hơn, dòng tiền bất động sản sẽ chậm lại".
Độc giả Huy nêu bốn lý do khiến giá nhà tăng cao, đồng thời băn khoăn việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai có làm giảm giá bất động sản như trên. Bình luận này được viết sau đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản.
Đồng quan điểm, độc giả kevinnguyen11087 cho rằng chi phí đầu vào xây nhà hiện nay đã đội lên quá cao, việc "siết vay" có thể làm giá nhà rẻ hơn?
"Hiện tại chi phí dự án đã tăng rất nhiều. Giá vốn một dự án phân khúc tầm trung thôi đã là 40 triệu đồng một m2, thì một căn hộ 60 m2 có giá ít nhất cũng gần 2,4 tỷ, chưa thuế. Một tô phở sau 1-2 năm đã tăng 20% thì chẳng lẽ chi phí xây dựng dự án lại không tăng như thế được.
Hạn chế vay không giải quyết gốc rễ vấn đề. Dù có hạn chế vay thì giá nhà cũng không giảm mấy. Chi phí sử dụng đất hiện nay được tính theo giá thị trường (vì thế nên thuế từ bất động sản mới cao, hỗ trợ nguồn thu thuế hằng năm).
Các chủ đầu tư phải bán giá cao vì còn trượt giá hằng năm; dự án bất động sản xây xong cũng mất 3 năm thì coi như họ đã mất tầm 15% lợi nhuận, chưa kể chi phí lãi vay, nguyên vật liệu có thể tăng đột xuất".
Tuy nhiên, nhiều độc giả cho rằng siết tín dụng vẫn là bước đi cần thiết để ngăn đầu cơ, làm lành mạnh thị trường. Độc giả nickname chau.npt viết:
"Nhiều người nói phải tăng nguồn cung thì giá nhà giảm. Nhưng biện pháp siết nguồn cầu từ đầu cơ kiếm lời cũng là một biện pháp rất đáng làm và không hề mâu thuẫn với việc tăng nguồn cung, mục tiêu cuối cùng là để thu hẹp khoảng cách cung cầu.
Những người thu nhập thấp mua nhà lần đầu sẽ ít bị cạnh tranh suất mua và suất vay với những người nhà cửa đuề huề, tài chính dư dả. Cuộc sống sẽ dễ thở hơn cho toàn dân.
Khi cái nhà không còn là mục tiêu cả đời thì người ta sẽ có dư địa để sáng tạo làm giàu. Những người dư tiền phải sáng tạo ra cách mới tạo thu nhập thay vì đổ tiền vào nhà đất, GDP tăng trưởng mới bền vững".
Độc giả nickname safedriving1191, đang sinh sống ở New Zealand chia sẻ kinh nghiệm đánh thuế BĐS nhằm chống đầu cơ:
"Việc đánh thuế bất động sản thứ hai này rất hợp lý. Như ở bên New Zealand, tôi sống gần 20 năm qua thì: giao dịch nhà đất năm đầu tiên bị đánh thuế 35%, từ 1 đến 3 năm thuế 20%, từ 3 đến 5 năm thuế 10%, từ năm đến mười năm thuế 5%, và trên mười năm thuế 2%. Như vậy, chúng ta sẽ chặn được hết những người đầu cơ và lướt sóng - nguyên nhân chính làm tăng giá ảo.
Ưu điểm của việc đánh thuế, thu phí để kìm hãm đầu cơ là: Đánh thuế bất động sản thứ hai để kiềm chế đầu cơ cũng y chang như siêu thị khi cần giới hạn mặt hàng khan hiếm, họ đánh thuế số lượng hàng mà một người được phép mua.
Nếu một miếng đất cho thuê bị thuế bất động sản thứ hai và người chủ định đẩy giá thuê, thì người thuê dại gì không thuê miếng kế bên chủ không bị dính thuế?
Nếu một người ôm 2-3 miếng đất bị đánh thuế bất động sản thứ hai theo quý và lũy tiến thì đành buông ra thôi. Cứ ba tháng đóng phí cao một lần, chừng 2-3 năm cái phí cao hơn miếng đất thì người đầu cơ buộc phải buông.
Nên như các nước chống đầu cơ ban hành luật quy định chuyển nhượng bất động sản thứ hai phải sau 8-10 năm kể từ ngày sang tên sổ để tránh nhóm đầu cơ. Nếu sớm hơn thì phải chấp nhận đóng thuế nhiều.
Nên ban hành luật thuế bất động sản thứ hai để chống đầu cơ đất. Thuế này đánh 25-30% giá theo quý hoặc năm và có phạt đóng trễ.
Như vậy, nhóm đầu cơ không thể ôm quá lâu vì giá vượt thực tế xung quanh khu vực quá bất hợp lý. Nhóm đầu cơ sẽ không thể ép giá người mua vì đóng theo quý hoặc năm có phạt nặng nếu trễ. Hãy làm như các quốc gia khác.
|
Đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản được Bộ Xây dựng nêu trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến. Dự thảo nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp. Theo đó, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3. Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng. Trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, họ có thể vay đến 70-90% để sở hữu nhà. Nhiều chuyên gia nhìn nhận không ít nhóm đầu tư, đầu cơ tận dụng cơ chế này cùng ưu đãi miễn lãi - ân hạn gốc để găm hàng, lướt sóng, hưởng chênh lệch sau khi đẩy giá nhà tăng cao. |
Hữu Nghị tổng hợp