Không phải vì thị trường không có nhu cầu. Không phải vì anh thiếu vốn hay thiếu năng lực. Tất cả chỉ vì quy trình xác định nghĩa vụ tài chính cho dự án bị kéo dài đến mức "phi thời gian". Quy hoạch thay đổi một lần, rồi hai lần; chính sách về bảng giá đất điều chỉnh; nghị định mới ra, thông tư mới ban hành; hồ sơ đã nộp rồi bị yêu cầu rà soát lại. Hội đồng thẩm định giá hết thiếu thành viên lại thiếu tài liệu, nên họp hôm nay rồi dời qua tháng sau.
Cứ thế, doanh nghiệp chỉ còn biết chờ, trong khi lãi vay ngân hàng vẫn tính từng ngày, từng tháng.
Đến giai đoạn xác định nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp không chỉ phải chờ đợi việc định giá đất mà còn đối mặt với nguy cơ phát sinh thêm khoản "tiền sử dụng đất bổ sung" đối với phần thời gian chậm được xác định nghĩa vụ. Và theo Nghị định 291 vừa ban hành, mức thu áp mới là 3,6%/năm.
Mức 3,6% nghe có vẻ hợp lý hơn mức 5,4% trước đây, nhưng khi áp lên khoảng thời gian 8-12 năm, con số không còn "hợp lý" nữa. Một dự án có nghĩa vụ gốc 500 tỷ đồng có thể phải nộp thêm 140-200 tỷ. Dự án 1.000 tỷ có thể phải bổ sung 400-500 tỷ. Thậm chí có dự án bị kéo dài 15 năm, khoản bổ sung có thể vượt mức 600-800 tỷ - đẩy nhà đầu tư vào tình thế mất cân đối tài chính nghiêm trọng.
Điều đáng nói là phần sự chậm trễ xuất phát từ các quy trình của cơ quan nhà nước. Quy hoạch thay đổi không phải doanh nghiệp muốn. Việc rà soát hồ sơ kéo dài không do doanh nghiệp yêu cầu. Những cuộc họp thẩm định giá bị dời không phải vì doanh nghiệp thiếu tài liệu. Nhưng khi mọi sự chậm trễ tích tụ, phần chi phí lại đặt lên vai nhà đầu tư. Đây là bất công lớn nhất: nhà đầu tư bị buộc phải trả giá cho sự chậm trễ của bộ máy. Từ đó, mọi thứ lan ra thị trường, rồi cuối cùng đẩy vào giá bán vào người mua.
Quy định thu tiền bổ sung vì thế bị đánh giá là bất hợp lý. Thực tế, tiền sử dụng đất đã là một khoản chi phí được tính đầy đủ vào giá bán ngay từ đầu. Đó là tiền đầu tư trả trước, không phải khoản phát sinh. Doanh nghiệp không thể tính thêm lần nữa khi đã định giá sản phẩm.
Đó là lý do mà Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) từng đề xuất bỏ hẳn khoản thu này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã nói rất thẳng thắn: "Đây là lỗi của cơ quan nhà nước, không thể bắt doanh nghiệp gánh. Nếu chưa thể bỏ quy định này, chỉ nên thu 0,5% trong giai đoạn chờ sửa luật". Đây không chỉ là đề xuất kỹ thuật, mà còn là cách để khôi phục niềm tin cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang yếu.
Việc áp mức 3,6%/năm cho toàn bộ quãng thời gian chậm xác định nghĩa vụ tài chính là hành vi làm tăng nghĩa vụ tài chính đối với doanh nghiệp cho một khoảng thời gian mà tại thời điểm đó họ đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo quy định. Về bản chất, đây chính là một dạng "trách nhiệm pháp lý nặng hơn".
Điểm b khoản 2 Điều 55, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 cấm văn bản pháp luật hồi tố theo hướng đặt ra trách nhiệm pháp lý nặng hơn so với thời điểm hành vi xảy ra. Do đó, truy thu khoản bổ sung 3,6% dưới hình thức hồi tố cho giai đoạn doanh nghiệp không có lỗi không chỉ thiếu hợp lý mà còn mâu thuẫn trực tiếp với nguyên tắc pháp lý về hồi tố trong pháp luật Việt Nam.
Phương án "bỏ hẳn" cuối cùng không được chọn vì muốn bãi bỏ phải trực tiếp sửa quy định trong Luật Đất đai.
Do đó, tôi cho rằng, khi sửa Luật Đất đai, kiến nghị xóa bỏ hoàn toàn cơ chế truy thu để tránh tạo ra rủi ro hệ thống cho thị trường bất động sản là đề xuất đáng được xem xét. Bỏ hoàn toàn cơ chế truy thu, ngân sách Nhà nước có thể bị ảnh hưởng. Nhưng giải pháp ở đây là cơ quan quản lý Nhà nước cần hạn chế tối đa tình trạng chậm định giá kéo dài. Không thể yêu cầu doanh nghiệp trả giá cho phần lỗi mà không phải do họ gây ra.
Nhà đầu tư không chỉ bị thiệt một lần từ khoản bổ sung, mà thiệt nhiều lần. Lần thứ nhất, họ bị yêu cầu nộp khoản chi phí không thuộc lỗi của mình. Lần thứ hai, thời gian chờ kéo dài khiến chi phí vốn, lãi vay, chi phí quản lý đều đội lên gấp nhiều lần. Lần thứ ba, họ phải tăng giá bán để bù lại phần chi phí này, nhưng việc tăng giá có thể làm giảm thanh khoản, ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm. Lần thứ tư, họ bị đánh giá là "tăng giá vô lý", tạo ra áp lực dư luận, trong khi chính họ mới là người chịu thiệt đầu tiên từ những bất cập thể chế.
Tác động này không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp trong nước. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài - những người thường đánh giá rất kỹ mức độ ổn định pháp lý - đây là rủi ro cực lớn. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế - OECD và Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại và Phát triển - UNCTAD đều nhấn mạnh rằng tính dự đoán của nghĩa vụ tài chính là một trong những tiêu chí quan trọng nhất để bảo vệ nhà đầu tư. Một thị trường mà doanh nghiệp có thể bị yêu cầu nộp thêm vài trăm tỷ đồng sau 10 năm chỉ vì cơ quan chức năng xử lý chậm, thì không thể gọi là thị trường ổn định. Và không nhà đầu tư thông thái nào muốn rót vốn vào một môi trường có tính rủi ro cao như vậy.
Câu chuyện thực tế tại TP HCM là ví dụ rõ nhất. Hàng trăm dự án gần đây đang bị "treo", chờ xác định nghĩa vụ tài chính. Hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị đóng băng, hàng trăm căn hộ không thể đưa ra thị trường, hàng loạt nhà cung ứng, nhà thầu, ngân hàng cũng bị ảnh hưởng theo. Nền kinh tế mất cơ hội, thị trường mất thanh khoản, và người dân mất cơ hội sở hữu nhà.
Đề xuất "không thu tiền sử dụng đất bổ sung nếu doanh nghiệp không có lỗi" không chỉ là mong muốn của doanh nghiệp, mà còn là lợi ích chung của thị trường, của người mua nhà và của cả nền kinh tế. Khi nhà đầu tư, doanh nghiệp được bảo vệ đúng mức, họ sẽ triển khai dự án nhanh hơn, quyết đoán hơn, rủi ro thấp hơn. Và khi rủi ro giảm, giá bán sẽ hợp lý và cạnh tranh hơn.
Giá nhà không tăng một cách bí ẩn. Giá nhà tăng vì nhiều lý do như lạm phát, hạn chế nguồn cung, tâm lý đầu tư, đầu cơ... nhưng trong đó có một phần từ hệ quả nhà đầu tư đang phải gánh chịu những chi phí không thuộc về họ. Khi đó, cả thị trường - từ người mua nhà đến doanh nghiệp xây dựng, ngân hàng và nhà cung ứng - đều bị ảnh hưởng theo.
Nếu muốn thị trường bất động sản thoát khỏi vòng xoáy bất ổn, có lẽ phải bắt đầu từ một nguyên tắc cơ bản là "không nên để doanh nghiệp, nhà đầu tư phải trả giá cho lỗi của thủ tục và quy trình hành chính".
Lê Văn Tranh