Thời gian gần đây, một số khu vực nông thôn gần các khu quy hoạch sân bay có diễn biến giá đất tăng. Nếu cách đây khoảng một năm, giá đất thổ cư tại một số xã chỉ dao động 7-10 triệu đồng mỗi mét vuông, thì nay nhiều giao dịch, chào bán đã lên mức 25-30 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí cao hơn ở những vị trí được cho là gần trục giao thông hoặc khu quy hoạch.
Cùng với đà tăng giá là sự xuất hiện của tình trạng tự ý phân lô, bán nền trên đất ruộng, đất lúa, chủ yếu thông qua giấy viết tay. Hiện tượng này đặt ra nhiều rủi ro pháp lý cho cả người dân địa phương, người mua và công tác quản lý quy hoạch.
Một hộ nông dân mà tôi biết có đất ruộng lúa nằm trong khu vực được quy hoạch đất ở đô thị trên bản đồ 1/2000. Do được cò đất dẫn dụ rằng đất ruộng "trước sau cũng sẽ lên thổ cư", ông đã làm đường nội bộ, chia nhỏ thửa đất và chuyển nhượng cho nhiều người bằng giấy tay.
Theo tìm hiểu, các lô đất được bán với giá khoảng 20 triệu đồng một mét vuông, tổng số tiền ông thu được có thể lên tới gần 9 tỷ đồng. Việc mua bán diễn ra trong bối cảnh thị trường sôi động, nhiều người mua với kỳ vọng đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, đất chưa được chuyển mục đích sử dụng, việc phân lô và chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện theo quy định.
Khi phát sinh tranh chấp, người bán có thể bị buộc hoàn trả tiền, xử phạt hành chính, thậm chí đối mặt với trách nhiệm pháp lý nặng hơn nếu thiệt hại lớn và liên quan đến nhiều người. Người mua cũng chịu rủi ro khi không được cấp giấy chứng nhận, không thể xây dựng hay thế chấp tài sản.
Một lý do khiến nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro là việc viện dẫn các khu dân cư hình thành từ phân lô tự phát cách đây 15-20 năm, sau đó được hợp thức hóa. Tuy nhiên, theo các chuyên gia chính sách đất đai, đây là biện pháp xử lý hậu quả của một giai đoạn lịch sử đặc thù, khi hệ thống pháp luật và công cụ quản lý còn hạn chế.
Hiện nay, quản lý đất đai đã được siết chặt, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng lớn. Chủ trương chung là ngăn chặn vi phạm từ sớm, không để hình thành các khu dân cư trái phép rồi mới xử lý. Do đó, việc kỳ vọng làm trước, xin sau tiềm ẩn rủi ro cao hơn rất nhiều so với trước đây.
Cơn sốt đất cũng tạo ra sự chênh lệch đáng kể giữa giá giao dịch thị trường và giá đất bồi thường theo quyết định của tỉnh, hiện ở mức khoảng 7-10 triệu đồng mỗi mét vuông tại một số khu vực.
Nếu tình trạng phân lô trái phép lan rộng, hệ quả không chỉ dừng ở tranh chấp dân sự. Quy hoạch tổng thể có nguy cơ bị chia cắt manh mún, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, tạo áp lực buộc cơ quan chức năng phải xử lý hậu quả trong thế bị động.
Việc tuyên truyền rõ ràng, dễ hiểu về quy hoạch, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời kiểm tra, xử lý sớm các dấu hiệu vi phạm được xem là cần thiết để hạn chế rủi ro.
Điều này không chỉ giúp người dân tránh những quyết định vội vàng vì lợi ích trước mắt, mà còn giúp chính quyền địa phương chủ động bảo vệ quy hoạch đã được phê duyệt.
Sốt đất có thể mang lại lợi ích ngắn hạn cho một số người, nhưng nếu thiếu thông tin và tuân thủ pháp luật, cái giá phải trả có thể là mất đất, mất tiền và những hệ lụy kéo dài cho cả cộng đồng.
Quang Tan