Khi nói đến thị trường bất động sản, người ta thường chú trọng giá bán, tín dụng hay dòng vốn đầu tư. Nhưng có một yếu tố ít được tính đến, song lại ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của toàn xã hội: Chi phí bảo trì, sửa chữa nhà ở.
Nhà ở không phải "của để dành" vĩnh viễn. Giống như mọi tài sản khác, công trình xuống cấp theo thời gian, buộc phải duy tu, thay thế, sửa chữa. Đây là dòng chi phí âm thầm nhưng khổng lồ, tiêu tốn rất nhiều tỷ đồng mỗi năm.
Chỉ riêng chi phí bảo trì 2% một năm cho khối tài sản này đã là là khoản tiền khổng lồ "chảy" vào việc duy trì nhà ở hiện hữu, thay vì tạo ra nhu cầu mua mới.
Do đó, theo tôi, khi ước lượng sức mua mới nhà ở của toàn xã hội, cần phải trừ đi chi phí bảo trì nhà đã bán để có con số sát thực tế.
Thực tế, các quy định hiện hành về phí bảo trì chung cư (khoảng 2% giá bán căn hộ, thu một lần) đang thấp so với nhu cầu thực tế. Hậu quả là nhiều tòa nhà nhanh chóng xuống cấp, trong khi người mua lầm tưởng rằng nhà ở luôn tăng giá trị mà quên mất nó liên tục hư hỏng, cần chi phí duy tu.
Đơn vị vận hành buộc phải thu phí dịch vụ cao để bù đắp, dẫn đến mâu thuẫn giữa ban quản lý và cư dân, câu chuyện thường xuyên tái diễn ở nhiều khu chung cư.
Một ví dụ điển hình là ngành thang máy, tôi biết một doanh nghiệp trong ngành chia sẻ, chỉ cần bán hàng đến năm thứ 9, thì từ năm thứ 10 trở đi, riêng hợp đồng bảo trì đã mang về doanh thu tương đương cả năm bán mới.
Điều này phản ánh chi phí duy tu không hề nhỏ, và thực tế nó phải được coi là một phần tất yếu trong chi phí nhà ở dài hạn. Nếu bỏ qua yếu tố bảo trì, chúng ta dễ rơi vào ảo tưởng về "của để dành" và đánh giá sai sức hấp thụ của thị trường.
Từ đó, theo tôi, để xây dựng chính sách nhà ở hợp lý, cần nhìn toàn cảnh, trong đó chi phí duy trì khối tài sản đã có phải được tính toán đầy đủ, thay vì chỉ chăm chăm vào số lượng dự án mới.
Quang Tan