Theo báo cáo của DKRA Consulting, 8 tháng đầu năm, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, tăng 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, địa bàn Bình Dương trước đây chiếm 45,5% với khoảng 12.800 căn, trở thành khu vực dẫn đầu nguồn cung. Vùng lõi TP HCM (TP HCM cũ) đứng thứ hai với 35%, tương đương 10.000 căn hộ.
Không chỉ vượt về nguồn hàng, khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM còn dẫn đầu sức cầu. Tổng cộng hơn 20.000 căn hộ đã được tiêu thụ trên toàn thị trường, gấp 3 lần so với cùng kỳ, trong đó địa phương này chiếm tới 47%, tương đương gần 9.400 căn. Còn vùng lõi TP HCM, lượng tiêu thụ đạt 28%, với khoảng 5.600 căn bán ra. Tính theo tỷ lệ hấp thụ, Bình Dương cũ ghi nhận mức hấp thụ trên nguồn cung đạt 73%, cao hơn mức trung bình toàn thị trường (71%) và của TP HCM cũ (57%).
Số liệu từ chuyên trang Nhà Tốt cũng cho thấy quý II, tổng nguồn cung bất động sản mở bán mới tại phía Nam tăng gấp 4 lần so với quý I, trong đó phần lớn rổ hàng thuộc về địa bàn Bình Dương trước đây (60%), TP HCM chiếm 17%, còn lại thuộc Tây Ninh và Đồng Nai. Nửa đầu năm nay, Bình Dương cũng chiếm hơn nửa số nguồn cung căn hộ phía Nam với hơn 10.000 sản phẩm. Nhà Tốt dự báo nửa cuối năm, TP HCM mới sẽ có thêm hơn 13.700 căn hộ, trong đó 60% vẫn tập trung tại khu vực mới sáp nhập.
Một nghiên cứu khác của Batdongsan chỉ ra, nhu cầu mua căn hộ tại địa bàn Bình Dương trước đây, đang gia tăng mạnh mẽ, vượt vùng lõi TP HCM. Lượt tìm kiếm chung cư ở các xã, phường thuộc TP HCM cũ chỉ tăng 9-10%, trong khi khu vực vừa sáp nhập về như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một lại tăng đến 11-15%. Giá bán trung bình căn hộ tại Bình Dương bình quân từ 44 triệu đồng mỗi m2 (2024) hiện đã tăng lên gần 50 triệu đồng mỗi m2.
Một góc thị trường bất động sản trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo DKRA, cơ cấu căn hộ tại Bình Dương cũ chủ yếu là phân khúc hạng C, chiếm đến 80% toàn thị trường. Giá bán chỉ bằng một nửa TP HCM, giúp khu vực này tăng sức cạnh tranh. Bên cạnh đó, việc sáp nhập vào TP HCM cũng giúp thị trường này được đánh giá cao về tiềm năng lâu dài khi là thị trường sẽ giải nhiệt cơn khát nhà ở vừa túi tiền cho người lao động làm việc tại đô thị này.
Từ đầu năm, thị trường Bình Dương cũ nổi lên như tâm điểm dẫn dắt nguồn cung và sức mua căn hộ. Từ một khu vực vốn được coi là "phụ" của TP HCM, nay đã trở thành điểm nóng, với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, chất lượng cao, thay thế cho các dự án nhỏ lẻ trước đây.
Thực tế ghi nhận trong quý II và quý III, nhiều dự án quy mô hàng nghìn căn hộ mở bán tại địa phận Bình Dương cũ đạt mức hấp thụ tích cực. Tại Dĩ An, An Gia giới thiệu The Gió Riverside gần 3.000 sản phẩm, giá 47–55 triệu đồng mỗi m2. Dù không thuộc phân khúc phổ thông, giai đoạn 1 dự án thu hút hơn 4.000 lượt đăng ký và tiêu thụ 1.200 căn chỉ sau một tháng ra mắt. Chủ đầu tư cho biết, quý IV sẽ tung ra hơn 1.000 căn thuộc tháp Gió Đông, dự kiến hoàn tất bán hàng trong năm nay.
Một dự án cao cấp khác có thanh khoản nổi bật là khu đô thị Sycamore do CapitaLand Development phát triển, quy mô gần 3.500 căn hộ, giá 50–60 triệu đồng mỗi m2. Hai giai đoạn đầu đã tiêu thụ hết 100% sản phẩm. Bên cạnh đó, các dự án vừa túi tiền như Bcons Solary của Bcons Group với 85% sản phẩm, Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group, mức giá từ 38 triệu đồng mỗi m2 hút được nhóm khách trẻ nhờ tiến độ xây dựng nhanh và giá phù hợp.
Theo dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu, nửa cuối năm nay TP HCM có thể đón thêm 10.000-13.000 căn hộ mở bán, trong đó khoảng 65% tập trung tại khu vực Bình Dương cũ. Lợi thế quỹ đất rộng, giá bán hợp lý, tập trung nhiều vào phân khúc hạng B và C – vốn phù hợp với đông đảo người mua ở thực và nhà đầu tư – giúp khu vực này chiếm ưu thế. Trong khi đó, khu trung tâm TP HCM chủ yếu phát triển căn hộ cao cấp, mức giá cao khiến số đông khó tiếp cận.
Các chuyên gia nhận định việc địa bàn vừa sáp nhập vượt TP HCM cả về nguồn cung lẫn giao dịch phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt của thị trường ra vùng giáp ranh, cùng với tốc độ giãn dân ngày càng mạnh. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có quy mô lớn, đầy đủ tiện ích và phù hợp khả năng tài chính. Đồng thời, hạ tầng kết nối giữa TP HCM và khu vực này liên tục hoàn thiện, tạo thêm động lực thúc đẩy nhu cầu.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho biết so với giai đoạn 2016-2018, số dự án căn hộ tại địa bàn này đã tăng 319%, giá chung cư tăng 127% và đất nền tăng 300%. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm TP HCM ngày càng khan hiếm, giá bán leo thang, nhiều dự án tại khu vực vừa sáp nhập đang trở thành lựa chọn thay thế.
Theo ông, diễn biến này không chỉ củng cố vai trò của khu vực Bình Dương cũ như điểm nóng nhất thị trường trong phạm vi TP HCM mở rộng, mà còn đặt ra yêu cầu thành phố phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, nếu muốn giữ vững sức cạnh tranh và hạn chế tình trạng dòng vốn cùng nhu cầu ở thực tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi đô thị.
Phương Uyên