Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo thị trường mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung mới tại khu nội thành TP HCM (TP HCM cũ) hiện nay đang vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận. "Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận," ông Kiệt nhận định.
Theo CBRE, quý vừa qua, 90% nguồn cung mở bán tại nội thành thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình đạt 87 triệu đồng mỗi m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng mỗi m2, mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng. Cấu trúc sản phẩm cũng cho thấy rõ xu hướng đầu tư chi phối: các dự án ưu tiên căn diện tích nhỏ, thiết kế sang trọng, tập trung vào tiện ích và khả năng cho thuê ngắn hạn. Nhiều chủ đầu tư còn tung ra các gói "cam kết lợi nhuận" hoặc "bảo chứng dòng tiền" – thông điệp hướng đến nhà đầu tư tài chính nhiều hơn là người mua để ở.
Đồng quan điểm, báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán tại TP HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc bình dân, vốn được xem là "xương sống" của thị trường, gần như biến mất suốt ba năm qua. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách đã sở hữu hơn một bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm giả để kích thích tâm lý FOMO. Thị trường cũng xuất hiện nhóm đầu cơ thu gom, lướt cọc hưởng chênh, nhất là tại khu vực phía Nam thành phố.
Bất động sản tại khu vực trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Trong khi đó, khảo sát từ chuyên trang Batdongsan cho thấy hơn 80% nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn đến từ người mua để ở, với ngân sách trung bình 2-4 tỷ đồng cho căn hộ nội thành (không tính vùng sáp nhập). Tuy nhiên, 76% tin rao bán có giá vượt 4 tỷ đồng, phản ánh khoảng cách lớn giữa nhu cầu và giá thực tế. 86% trong nhóm người có đủ tài chính mua nhà và có kế hoạch mua nhà trong 12 tháng tới cho biết, chỉ muốn nắm giữ tài sản 1-3 năm trước khi bán lại, cho thấy tâm lý đầu tư ngắn hạn vẫn chiếm ưu thế.
Số liệu từ DKRA Group cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Trong hơn 2.000 giao dịch được ghi nhận 9 tháng đầu năm, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá cao nếu thấy cơ hội sinh lời, trong khi người mua ở thực – với ngân sách tích lũy 1-2 tỷ đồng, gần như không thể tiếp cận căn hộ giá từ 4-5 tỷ trở lên.
Theo chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên, với mặt bằng giá 90-100 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 5 tỷ đồng. Nếu vay 70% giá trị (tức 3,5 tỷ đồng) trong 20 năm, lãi suất trung bình 10% mỗi năm, người mua phải trả gần 43 triệu đồng mỗi tháng. Để gánh khoản này, hộ gia đình cần thu nhập 110–140 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 1,3–1,7 tỷ đồng mỗi năm. Với căn hộ hai phòng ngủ diện tích 70 m2, giá khoảng 7 tỷ đồng, người mua phải có thu nhập tối thiểu 150–200 triệu đồng mỗi tháng để đảm bảo khả năng trả nợ an toàn.
"Đây là mức gần như vượt ngoài khả năng của phần lớn người lao động và chỉ nhó tài chính khá dã có nhu cầu tích sản mới mua nổi", ông Kiên nói.
Dù nhận thấy nhu cầu ở thực còn lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà phát triển phân khúc giá thấp. Một giám đốc dự án tại khu Đông cho biết, nếu làm nhà ở vừa túi tiền, biên lợi nhuận rất mỏng trong khi thủ tục lại phức tạp. Trái lại, các dự án trung và cao cấp dễ tiếp cận vốn hơn, bán được cho giới đầu tư và tạo hiệu ứng thương hiệu nhanh hơn.
Đề cập đến tình hình giá bất động sản tăng phi mã, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đánh giá với khoảng gần 100 triệu đồng mỗi m2, người lao động có mức thu nhập trung bình sẽ mất cả đời tích lũy để mua được căn hộ, việc này không thể coi là bình thường, bởi theo chuẩn thế giới thì đô thị hạnh phúc đảm bảo cho người có thu nhập trung bình thuê và mua trả dần căn hộ trong 12-20 năm.
Theo nguyên tắc tài chính, gia đình có thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng chỉ nên dành 30–40% để trả nợ vay, tức mức vay hợp lý khoảng 2-3 tỷ đồng. Con số này còn cách rất xa so với giá bán trên thị trường hiện nay. "Nếu căn hộ tại TP HCM đều từ 6-8 tỷ, người làm công ăn lương không bao giờ với tới và thị trường chỉ còn chỗ cho những người dư dả tài chính", ông Lực đánh giá.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục bị chi phối bởi dòng tiền đầu tư ngắn hạn, nguy cơ biến động mạnh là khó tránh. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, dẫn tới rủi ro bong bóng. "Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động", ông nói.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhấn mạnh, cần đưa thị trường quay lại đúng bản chất – phục vụ nhu cầu an cư của số đông. Khi đầu tư ngắn hạn chiếm áp đảo, căn hộ không còn là nơi ở mà trở thành công cụ sinh lời, đẩy giá tăng liên tục và gây hệ lụy xã hội. Ông kiến nghị Nhà nước sớm bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân để cân bằng cấu trúc thị trường.
Trong báo cáo mới nhất, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận giá nhà đang vượt xa thu nhập bình quân của người dân đô thị. Thị trường còn tình trạng găm hàng, nâng giá, đầu cơ khiến giá bất động sản tăng cao bất thường và mất cân đối cung – cầu. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng từng đề xuất đánh thuế cao với căn nhà thứ hai trở lên hoặc bất động sản bỏ trống, song việc triển khai còn vướng do thiếu cơ sở dữ liệu đồng bộ.
Phương Uyên