Mới đây, Công ty Cổ phần Dịch vụ Ôtô Hàng Xanh (Haxaco) vừa thông báo hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m2 tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP HCM, do không có nhà đầu tư tham gia. Lô đất được chào giá khởi điểm hơn 1.130 tỷ đồng, tương đương khoảng 180 triệu đồng mỗi m2.
Đến hết hạn nhận hồ sơ ngày 31/7, không có nhà đầu tư nào đăng ký tham gia hay đặt cọc, khiến phiên đấu giá dự kiến tổ chức ngày 5/8 phải hủy bỏ. Khu đất này có nguồn gốc từ hai thửa liền kề, được Haxaco mua lại năm 2022 và 2024 với giá khoảng 542 tỷ đồng. Nếu bán thành công ở giá khởi điểm, doanh nghiệp sẽ ghi nhận khoản lãi gần 600 tỷ đồng.
Tại các tỉnh lân cận, hoạt động M&A quỹ đất cũng sôi động với nhiều dự án đang rao bán. Tuy nhiên, giá không còn ở mức hấp dẫn khiến nhiều thương vụ chưa thể thành công. Chẳng hạn như một doanh nghiệp bất động sản lâu năm đang chào bán khu đô thị tại xã Đức Lập, Tây Ninh, diện tích khoảng 2.149 ha, giá 27.000 tỷ đồng, chưa tính tiền đền bù, tiền sử dụng đất và thuế nhưng vẫn chưa thành công. Cùng khu vực này, một dự án hơn 36 ha của đơn vị trên được rao giá 6.680 tỷ đồng, đến nay vẫn chưa tìm được người mua.
Tại phường Lái Thiêu, TP HCM (tỉnh Bình Dương cũ), một khu phức hợp căn hộ - thương mại gần 1 ha đang được chào giá hơn 900 tỷ đồng, chưa gồm tiền sử dụng đất. Dù vị trí được đánh giá cao và từng thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp lớn, thương vụ vẫn bế tắc do mức giá bị cho là quá cao. Nếu cộng thêm chi phí sử dụng đất, xây dựng và các khoản khác, giá bán căn hộ sẽ lên tới khoảng 80 triệu đồng mỗi m2 mới đảm bảo lợi nhuận.
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Lý giải tình trạng trên, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết nửa đầu năm nay, công ty đã tiếp cận gần chục dự án rao bán nhưng chưa mua được quỹ đất nào, vì mức giá chào bán cao. "Nếu cộng thêm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và vận hành, giá thành sản phẩm sẽ vượt xa mức thị trường, khiến dự án khó tiêu thụ", ông nói.
Nguyên nhân giá cao còn được ông này đánh giá là một phần do quỹ đất đẹp, pháp lý sạch đang khan hiếm, một phần vì bên bán cộng cả lãi vay ngân hàng trong thời gian nắm giữ đất vào giá chuyển nhượng, đẩy giá trị dự án lên cao hơn thực tế khiến thị trường "ngó lơ".
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản ghi nhận nhịp sôi động trở lại với số thương vụ đang được giao dịch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, việc "chốt deal" không dễ khi các dự án hoàn thiện pháp lý - vốn được bên mua ưu tiên - có mức giá cao, gần như chỉ phù hợp với nhà đầu tư ngoại hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tham gia đường đua này khi không có khả năng gánh chi phí đất lớn.
Theo ông Thắng, khác với giai đoạn 2023-2024 là bên mua nắm ưu thế, còn hiện nay, bên bán ở thế chủ động nhờ quỹ đất đẹp và số dự án hoàn thiện pháp lý ít. DKRA đang hỗ trợ xúc tiến nhiều thương vụ M&A nhưng trở ngại lớn nhất vẫn là đàm phán giá. Một dự án vị trí đẹp tại Thuận An từng có ba nhà đầu tư quan tâm, song đến nay chỉ còn một bên tiếp tục thương lượng vì giá chào bán khá đắt đỏ.
Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, phân tích thêm, ngoài yếu tố pháp lý, áp lực chi phí tài chính, đặc biệt là giá chào bán quỹ đất cao, khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Nhiều doanh nghiệp hiện trong trạng thái thăm dò, quan sát diễn biến thị trường và chờ các tín hiệu chính sách trước khi quyết định mở rộng quỹ đất.
Tiền sử dụng đất theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng là "ẩn số" lớn trong chiến lược mở rộng quỹ đất. Hiện chi phí mua quỹ đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau, trong khi doanh nghiệp không thể dự đoán mức thẩm định của chính quyền. Với những khu đất có giá mua ban đầu cao, nếu tiền sử dụng đất vượt dự toán, dự án buộc tăng giá bán hoặc khó đạt lợi nhuận.
Ông Phúc cho biết trước đây khi mua quỹ đất, doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định ổn định và hợp lý. Hiện tại, đây là yếu tố được cân nhắc hàng đầu khi M&A dự án, bởi nếu chi phí này quá cao, giá bán sẽ vượt thị trường và doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm", ông nói.
Giới phân tích nhận định M&A bất động sản nhiều khả năng vẫn giữ nhịp sôi động thời gian tới, song sự phân hóa sẽ rõ rệt hơn khi dòng vốn tập trung vào các dự án pháp lý hoàn thiện, tiềm năng khai thác tốt. Thị trường có thể ghi nhận thêm nhiều thương vụ quy mô lớn, nhưng yếu tố giá và khả năng hấp thụ vẫn sẽ là phép thử cho cả bên mua lẫn bán.
Phương Uyên