Chứng kiến cảnh hàng trăm người xếp hàng xuyên đêm đăng ký mua nhà xã hội, bạn tự đúc rút: "Tôi không đủ giàu để mua nhà thương mại, lại không đủ nghèo để mua nhà xã hội".
Bạn tôi thuộc nhóm nằm giữa - đông đảo nhất, là những người thu nhập trung bình, gần như không có sản phẩm để lựa chọn, khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (mức giá 2-3 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ) gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.
Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, chuyện người trẻ mua được nhà cũng giống lập được kỳ tích: ai cũng hy vọng, nhưng ít người chạm tới. Thách thức này không chỉ do thu nhập mà còn do cấu trúc sản phẩm bất hợp lý của thị trường nhà ở.
Câu hỏi đặt ra không phải "cần giảm giá nhà", mà là giảm bằng cách nào. Trong cơ cấu giá nhà thương mại, chi phí nguyên vật liệu và nhân công đều tăng; bồi thường giải phóng mặt bằng là quyền của người dân nên không thể cắt; lợi nhuận doanh nghiệp đã được điều tiết bằng thuế. Chỉ có tiền sử dụng đất, khoản Nhà nước thu một lần từ chủ đầu tư, là dư địa lớn nhất có thể xem xét điều chỉnh. Khoản này thường chiếm 20-40% giá bán, tùy vị trí. Đây là biến số duy nhất Nhà nước có thể can thiệp mà không xâm phạm quyền của người dân hay lợi nhuận hợp pháp của doanh nghiệp.
Trong khi đó, nhà ở xã hội được miễn tiền đất và giới hạn lợi nhuận tối đa 10% tổng mức đầu tư nên giá "dễ thở" hơn, nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ cầu. Hệ quả là cảnh người dân xếp hàng từ mờ sáng để nộp hồ sơ chẳng khác nào đi tìm may mắn trong giấc mơ quay xổ số.
Khi hai phân khúc hiện hữu đều bộc lộ giới hạn, nhu cầu về một mô hình thứ ba trở nên rõ ràng. Loại hình nhà thương mại vừa túi tiền có thể mở lối cho hàng triệu người đang bị kẹt giữa hai thái cực. Nhưng làm gì có nhà ở vừa túi tiền trong khi mọi chi phí đều đang tăng phi mã?
Cốt lõi của mô hình này, theo cách nhìn của tôi, nằm ở việc thay đổi cách thu tiền sử dụng đất và ràng buộc trần lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư. Vì vậy tôi muốn đề xuất một phương án để thảo luận, xoay quanh hình thức tôi tạm gọi là "thuê đất, sở hữu nhà".
Hiện nay, nhà thương mại phải nộp tiền sử dụng đất một lần, khiến chi phí bị dồn vào giá bán. Với mô hình nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp có thể thuê đất của Nhà nước và trả tiền hàng năm, sau đó xây nhà và bán lại phần nhà ở (tài sản trên đất) và chuyển nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm tương ứng với diện tích nhà ở sang người mua. Khi đó, người mua vẫn sở hữu lâu dài công trình trên đất và định kỳ trả cho Nhà nước tiền thuê đất.
Để hình dung rõ hơn, có thể nhìn vào mặt bằng giá hiện nay: tại Hà Nội và TP HCM, giá nhà ở xã hội dao động 18-30 triệu đồng/m². Mức giá này đã bao gồm lợi nhuận tối đa 10% của doanh nghiệp và được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất. Nếu áp dụng mô hình "nhà ở vừa túi tiền - thuê đất hàng năm", giá bán ban đầu có thể tương đương nhà ở xã hội, chỉ cao hơn 10-15%% do định mức của phân khúc thương mại vừa túi tiền lớn hơn. Khác biệt nằm ở nghĩa vụ tài chính: thay vì gánh toàn bộ tiền đất ngay trong giá nhà như hiện nay, chủ nhà sẽ nộp tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước theo giá đất thuê được xác định ổn định.
Mức thuê tiền đất hàng năm mà người mua phải trả có thể ước tính dựa trên công thức phân bổ đất đang áp dụng với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Ví dụ: một thửa đất 2.000 m² xây dựng tòa chung cư có tổng diện tích sàn 20.000 m². Căn hộ A rộng 70 m² sẽ có tỷ lệ phân bổ là 70/20.000 = 0,0035, tương đương diện tích đất quy đổi khoảng 7 m².
Giả sử bảng giá đất của khu vực ở mức phổ biến hơn, khoảng 30 triệu đồng/m² và áp dụng tỷ lệ thuê đất 1%/năm (mức phổ biến hiện nay), thì số tiền thuê đất người mua cần trả là: 7 m² × 30.000.000 × 1% = 2.100.000 đồng/năm, tức khoảng 175.000 đồng mỗi tháng. Nếu áp dụng kịch bản giá đất theo bảng giá đất cao (giá đất 100 triệu/m² và tỷ lệ thuê 2%), chi phí có thể lên 14 triệu đồng/năm như ví dụ trên. Tuy nhiên đây là tình huống giá đất rất cao, không phản ánh mặt bằng chung cư hiện nay.
Người dân dĩ nhiên lo: "Thuê đất thì tôi sở hữu cái gì?", "Đất thuê có thời hạn, lỡ Nhà nước thu hồi thì sao?". Thực tế, trong mô hình này, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được tách bạch, nên quyền bán, thừa kế, thế chấp nhà ở của người mua hoàn toàn không bị ảnh hưởng. Điều quan trọng là Nhà nước phải quy định rõ cơ chế gia hạn thời hạn thuê đất, giá thuê ổn định và minh bạch, để loại bỏ tâm lý "đến hạn thì mất nhà", đồng thời bảo đảm dự án vận hành bình thường như các loại hình nhà ở hiện nay.
Cách thu tiền đất này chỉ nên áp dụng cho nhà ở vừa túi tiền; nhà thương mại và nhà xã hội vẫn giữ nguyên cơ chế hiện hành. Nhờ đó, mô hình mới không phá vỡ thị trường, mà tạo thêm một kênh tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình.
Nhìn ra thế giới, việc sở hữu nhà ở có thời hạn không hề xa lạ: Trung Quốc giới hạn tối đa 70 năm, Singapore 99 năm, Thái Lan phổ biến 30 năm. Ở Việt Nam, khi xây dựng Luật nhà ở 2023, đề xuất quy định thời hạn cho chung cư từng vấp phản ứng vì dễ tạo cảm giác mất quyền khi hết thời hạn sở hữu. Với mô hình nhà ở vừa túi tiền, điểm khác biệt là người dân vẫn sở hữu lâu dài phần nhà, còn đất được thuê theo cơ chế trả định kỳ hàng năm cho nhà nước thay vì chủ đầu tư nộp một lần và phân bổ vào giá bán như hiện nay.
Tuy vậy, chỉ "đổi cách thu" thì chưa đủ. Muốn tránh tình trạng doanh nghiệp "thổi giá", cần đặt khung lợi nhuận hợp lý. Đổi lại những ưu đãi về thủ tục và tiền đất, nhà vừa túi tiền nên nghiên cứu lợi nhuận ở mức 20-25% tổng mức đầu tư để giảm giá nhưng vẫn đủ hấp dẫn doanh nghiệp, đi kèm trần giá bán, điều kiện chuyển nhượng, cơ chế chống "lướt sóng" để tránh chính sách tốt bị trục lợi.
Nhà ở vừa túi tiền không chỉ là một phân khúc mới, mà là cơ hội tái cân bằng thị trường - để người làm ra thành phố còn có thể sống trong chính thành phố ấy.
Phạm Thanh Tuấn