Chia sẻ tại một sự kiện cập nhật về thị trường mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết nếu xét trên tương quan các dự án chung cư tại TP HCM (cũ) và khu vực vùng ven lân cận trong 10 năm qua, xu hướng "ly tâm" và "bám" hạ tầng giao thông lớn thể hiện rất rõ.

Trước năm 2015, khu vực TP HCM và vùng ven quanh các trục hạ tầng trọng điểm như Vành đai 2, Vành đai 3 và Vành đai 4 chỉ có khoảng 324 dự án chung cư triển khai. Đến nay, con số này tăng lên khoảng 1.050 dự án, tương đương gấp 3,2 lần sau một thập kỷ.

Nếu trước đây, hoạt động phát triển dự án chủ yếu tập trung trong bán kính Vành đai 2 vào nội thành TP HCM, thì hiện nay lượng dự án nằm cách trung tâm 20-40 km, dọc theo các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 bùng nổ mạnh mẽ. Xu hướng phát triển tương tự cũng ghi nhận tại các trục hạ tầng lớn khác như Quốc lộ 13, cao tốc Tân Vạn, tuyến Phạm Văn Đồng hay Quốc lộ 1K, khi số lượng dự án triển khai quanh các tuyến này đã tăng gấp 2-3 lần trong vài năm gần đây.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá bức tranh đô thị TP HCM đã thay đổi đáng kể nếu nhìn trên lát cắt thời gian đủ dài. Trong ngắn hạn một đến hai năm, sự dịch chuyển của thị trường có thể chưa thực sự rõ ràng, song khi nhìn lại giai đoạn 10 năm, không gian đô thị đã được mở rộng mạnh mẽ. Các dự án bất động sản không còn tập trung chủ yếu tại khu vực lõi trung tâm mà dần dịch chuyển ra ngoài, bám theo các trục hạ tầng lớn, đặc biệt là dọc Vành đai 2 và Vành đai 3.

Dựa trên dữ liệu nguồn cung giai đoạn 2026-2027, bà Dung cho biết phát triển dự án dọc vành đai, cao tốc và metro sẽ tiếp tục là chiến lược chủ đạo, với lượng dự án "bám" hạ tầng dự kiến tăng khi đầu tư công được đẩy mạnh trong những năm tới.

Theo bà Dương Thùy Dung, sự phát triển của chung cư theo các trục vành đai phản ánh quá trình chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung sang đa cực, bám theo các hành lang giao thông lớn. Hạ tầng giao thông được cải thiện không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các chủ đầu tư, giúp những khu vực từng được xem là vùng ven trở nên khả thi hơn cho việc hình thành các khu đô thị quy mô lớn, đầu tư bài bản về không gian sống và tiện ích.

Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, sự gia tăng mạnh số lượng dự án chung cư dọc các tuyến vành đai, cao tốc, metro trong 10 năm qua còn là kết quả của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc của thị trường nhà ở đô thị. Quỹ đất phát triển nhà ở tại khu vực lõi trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung dự án mới sụt giảm. Trong bối cảnh đó, các khu đất dọc vành đai, nơi còn dư địa phát triển và ít ràng buộc hơn về quy hoạch chi tiết, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều chủ đầu tư.

Bên cạnh yếu tố quỹ đất, chi phí phát triển dự án cũng đóng vai trò quan trọng. Giai đoạn 2015-2018, giá đất tại khu vực ven đô và dọc các tuyến vành đai thấp hơn đáng kể nội đô, tạo điều kiện để doanh nghiệp triển khai các dự án quy mô lớn, mật độ cao và tối ưu hiệu quả đầu tư. Đây cũng là lý do nhiều dự án chung cư dọc vành đai có quy mô lên đến hàng nghìn căn hộ, thay vì các dự án nhỏ, phân tán trong khu vực trung tâm.

Sự dịch chuyển của nhu cầu ở thực là một động lực đáng kể khác. Khi giá căn hộ tại trung tâm TP HCM liên tục tăng cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở, nhóm khách hàng trẻ và các hộ gia đình trung lưu buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm nhà ở. Các khu vực dọc vành đai, nơi giá căn hộ thấp hơn 2-3 lần so với nội đô nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối giao thông, trở thành lựa chọn phù hợp hơn về mặt tài chính.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh số lượng dự án dọc các tuyến vành đai cũng đặt ra nhiều thách thức. Theo TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, nếu đô thị chỉ phát triển nhà ở bám theo các tuyến giao thông mà thiếu quy hoạch tích hợp không gian việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có thể trở thành các khu ở đơn chức năng. Khi đó, dù không gian đô thị được mở rộng, người dân vẫn phải di chuyển quãng đường dài vào trung tâm, tạo áp lực ngược trở lại với giao thông và chất lượng sống.

Các chuyên gia bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lặp lại những bất cập của nội đô tại nhiều khu vực ven vành đai, khi mật độ dân cư tăng nhanh nhưng hệ thống trường học, bệnh viện và không gian công cộng chưa được đầu tư tương xứng.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản quanh các trục hạ tầng lớn đang tăng nhanh. Theo CBRE, giá nhà ở quanh tuyến hạ tầng trọng điểm ghi nhận mức tăng 15-18%, cao hơn mức tăng trung bình 6-10% tại các quận nội thành. Với các tuyến Vành đai 2 và Vành đai 3, giá bất động sản cũng điều chỉnh tăng theo tiến độ triển khai hạ tầng, làm dấy lên lo ngại quá trình giãn dân chỉ phục vụ nhóm thu nhập trung bình khá trở lên, trong khi người thu nhập thấp tiếp tục bị đẩy ra xa hơn khỏi khu vực đô thị.

Phương Uyên