Lấy ví dụ, Điều 23.5, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau:
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Quy định này có hai cách hiểu khác nhau nhưng đều đúng về mặt ngôn ngữ:
Cách hiểu thứ nhất: chủ đầu tư chỉ được thu một khoản tiền cọc không quá 5% giá bán trước, để bên đặt cọc sau đó sẽ chính thức mua "khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh". Cách hiểu này quan tâm tới giá trị tối đa cho phép của số tiền đặt cọc.
Cách hiểu thứ hai: chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền cọc (tối đa 5% giá bán) từ khách hàng "khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh". Cách hiểu này liên quan nhiều hơn đến thời điểm mà chủ đầu tư được phép thu tiền cọc.
Tham gia quá trình góp ý kiến cho các lần dự thảo của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tôi hiểu rằng quy định này phải được hiểu theo cách thứ hai. Đây là việc luật cụ thể hóa các quy định chưa rõ trước đây về việc cấm đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng không nói rõ có được đặt cọc dân sự sau khi dự án đã đủ điều kiện mở bán hay chưa. Do đó, người làm luật có thể đã viết theo cách hiểu của mình mà không lường trước được cách hiểu thứ nhất cũng hoàn toàn có thể xảy ra.
Chỉ đến khi phát hiện và cảnh báo cho một hãng luật tại TP HCM, đã tư vấn cho chủ đầu tư về việc có thể thu tiền cọc 5% giá trị căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, tôi mới phát hiện ra cách hiểu của họ, về mặt ngôn ngữ là không sai. Và cơ sở để tôi giải thích cách hiểu của mình thì may mắn là dựa trên kinh nghiệm chứ về mặt pháp lý thì hoàn toàn chưa thỏa mãn.
Một ví dụ khác về việc ngôn ngữ làm khó người áp dụng pháp luật mà tôi vừa gặp liên quan tới Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Trong đó có quy định như sau:
1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
...
b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Tôi đọc được bài viết của một chuyên gia trả lời trên báo cho rằng: bởi có chữ "và" cho nên: "nếu cá nhân chỉ vượt một trong hai tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể:
Trường hợp 1: Có giá trị giao dịch tính trên một hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỷ nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần.
Trường hợp 2: Có giá trị giao dịch tính trên một hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần."
"Lấy ví dụ nếu một cá nhân có 15 giao dịch một năm nhưng tổng giá trị các giao dịch chỉ 200 tỷ thì cá nhân vẫn được giao dịch bất động sản bình thường, chưa phải lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản".
Cách hiểu này về văn phạm tiếng Việt là có cơ sở nhưng nhiều khả năng sẽ trái với mong muốn của người làm luật. Bởi lẽ, để tránh cá nhân đầu cơ bất động sản, để an toàn nhất, quy định trên có thể được hiểu là yêu cầu cá nhân phải đáp ứng cả hai tiêu chí, nếu có một tiêu chí không đáp ứng thì có nghĩa là đã kinh doanh bất động sản quy mô lớn rồi.
Vấn đề về ngôn ngữ ở đây không phải là chữ "và" mà nằm ở chữ "không" và chữ "có".
Nếu câu chữ của Luật viết rõ hai điều kiện ra như sau thì quy định đã rõ ràng, trong sáng và chính xác hơn rất nhiều:
1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng tất cả các yêu cầu sau:
a) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng; và
b) Không có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.
Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Tôi chắc chắn chuyên gia kia hoàn toàn hiểu, và hiểu rất sâu quy định pháp luật cũng như ngôn ngữ, và đây là cách họ gửi lời cảnh báo đến các nhà làm luật rằng: cuộc sống ngoài kia sẽ hiểu luật sinh động, sáng tạo và thông minh hơn thứ mà họ nghĩ rất nhiều.
Nhìn rộng ra, việc quy định cách hiểu ngôn ngữ luật là phổ biến trong các quốc gia theo hệ thống thông luật như Anh, Mỹ. Cụ thể có thể kể ra đây các nguyên tắc đã được luật hóa bằng các án lệ:
Ejusdem Generis (Cùng loại): nếu một thuật ngữ được nêu ra cùng với ví dụ thì thuật ngữ chỉ được hiểu là các sự vật cùng loại nêu trong ví dụ.
Ví dụ: "cấm các phương tiện giao thông như xe đạp, xe máy...": quy định trên sẽ không được hiểu là cấm tàu thủy vì nó khác loại.
Expressio Unius Est Exclusio Alterius (Nêu một điều là loại trừ điều khác)
Ví dụ: "chỉ cho phép bò, lừa và ngựa": quy định này được hiểu là cấm tất cả loài khác
Noscitur a Sociis (Hiểu theo ngữ cảnh): từ ngữ phải được suy luận theo ngữ cảnh.
Plain Meaning Rule (Quy tắc nghĩa rõ ràng): nghĩa là mặc kệ ý định lập pháp là thế nào, nghĩa đơn giản nhất mà câu chữ nêu ra là nghĩa được áp dụng.
Doctrine of Constitutional Avoidance (Tránh xung đột hiến pháp)
Rule Against Surplusage (Tránh dư thừa): Tòa án sẽ không giải thích quy định theo hướng dẫn đến có các từ ngữ dư thừa trong văn bản quy định.
Rule of the Last Antecedent (Quy tắc của từ bổ nghĩa cuối cùng): từ dùng để bổ nghĩa cho danh từ chỉ bổ nghĩa cho danh từ đứng cạnh nó, không bổ nghĩa cho tất cả danh từ trong câu.
Những quy tắc trên không chỉ áp dụng cho việc giải thích quy định pháp luật mà còn để giải thích các quy định của hợp đồng và giao dịch thường ngày. Các quy định này thống nhất cách hiểu chung về ngôn ngữ, cung cấp công cụ quan trọng cho công việc lập pháp. Đồng thời, thông qua đó tránh được rủi ro về việc hiểu sai ý định của nhà lập pháp cũng như đối tác, tránh lãng phí thời gian tranh cãi cũng như nguồn lực xã hội khi các quy định bị hiểu sai chỉ vì cách diễn đạt.
Nhìn lại thực tế ở nước ta, rõ ràng, từ hai ví dụ nhỏ nêu trên trong hàng nghìn ví dụ tôi gặp ở tất cả văn bản pháp luật, nếu Điều 8, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 chỉ quy định: "Ngôn ngữ sử dụng trong văn bản quy phạm pháp luật phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải rõ ràng, dễ hiểu" hay mở rộng ra về cách viết tắt, từ ngữ chuyên môn trong Nghị quyết số: 351/2017/UBTVQH14 của UBTVQH thì hoàn toàn không có nhiều ý nghĩa trong công việc lập pháp cũng như hành pháp.
Hoàn thiện hệ thống pháp luật, như mong muốn hiện nay của chúng ta, trước khi nghĩ to tát về các dự án luật mới mẻ, tiến bộ, tôi tin rằng sẽ phải bắt đầu từ thứ đơn giản nhưng lại rất cơ bản và quan trọng bậc nhất đối với pháp luật: là luật hóa cách diễn đạt và giải thích quy định pháp luật.
Bùi Phú Châu