Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services cho thấy thị trường nhà ở TP HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá ở tất cả phân khúc. Trong đó, khu vực TP HCM cũ ghi nhận mức tăng 10-20% so với cùng kỳ năm ngoái, riêng khu Đông - được quy hoạch là trung tâm mới - vươn lên dẫn đầu với biên độ tăng 15-30% so với đầu năm. Sau khi sáp nhập, giá bình quân căn hộ tại TP HCM dao động 35-150 triệu đồng mỗi m2, trong đó khu Đông đạt mặt bằng cao nhất, từ 85-150 triệu đồng.
Theo Dat Xanh Services, tốc độ tăng giá mạnh nhất đang ghi nhận tại các dự án thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu Nam Rạch Chiếc, với mức tăng trưởng giá trung bình từ 18-27% mỗi năm.
Còn theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, quý III, giá bán sơ cấp trung bình tại TP HCM đạt khoảng 94 triệu đồng mỗi m2, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận khoảng 1.800 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án được tái khởi động sau khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ nhờ cải cách thủ tục và sự phối hợp giữa doanh nghiệp với chính quyền. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 4.400 căn, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 57% và tập trung hầu hết tại khu Đông thành phố.
Số liệu của chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Trong quý III, giá căn hộ trung bình tại TP HCM cũ đạt 99 triệu đồng mỗi m2, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP Thủ Đức cũ ghi nhận mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng mỗi m2, tăng 32-48%. Khu vực này hiện nắm giữ hơn 11.800 căn hộ, chiếm 60% tổng nguồn cung toàn thành phố và hầu hết là sản phẩm cao cấp, giá trên 100 triệu đồng mỗi m2.
Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng đà tăng giá mạnh của khu Đông đến từ hai yếu tố then chốt là nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và hạ tầng phát triển vượt trội. Theo ông Tuấn, từ năm 2024 đến nay, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới tại khu Đông là nhà cao cấp, giá trung bình trên 75 triệu đồng mỗi m2.
"Thị trường đang nghiêng hẳn về sản phẩm cao cấp và hạng sang kéo mặt bằng giá nhà khu vực này cao vượt mức trung bình của toàn khu vực", ông Tuấn nhận định.
Đồng tình, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết đây là nơi thu hút phần lớn vốn đầu tư hạ tầng của TP HCM, với hơn 70%. Các dự án trọng điểm như đại lộ Võ Nguyên Giáp, cao tốc TP HCM - Long Thành, cầu Cát Lái, tuyến metro số 1 và 9 tuyến đường sắt đô thị sắp triển khai sẽ kết nối TP Thủ Đức cũ với trung tâm và các tỉnh lân cận. Đây là đòn bẩy hạ tầng quan trọng giúp khu Đông trở thành cực tăng trưởng mới.
Ngoài ra, theo bà Liên, sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư vào khu này cũng giúp thị trường duy trì thanh khoản cao, kéo giá căn hộ tăng liên tục. Tuy nhiên, diễn biến trên cũng tạo ra nguy cơ mất cân đối cung - cầu, khi phần lớn dự án mới thuộc nhóm cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân khu vực này ngày càng khan hiếm.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group, cho biết đây không chỉ là vấn đề riêng của khu Đông mà là tình trạng chung của toàn TP HCM. "Chi phí phát triển dự án ngày càng tăng khiến các chủ đầu tư ưu tiên dòng sản phẩm cao cấp vì lợi nhuận tốt và ít rủi ro hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng thu hẹp", ông Tiến nhận định.
Theo ước tính của One Mount Group, năm nay TP HCM sẽ có khoảng 28.000 căn hộ mới, phần lớn ở khu Đông và đến 80% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Sang năm 2026, thành phố dự kiến đón thêm khoảng 23.000 căn hộ, chủ yếu vẫn là dòng sản phẩm này khiến giá căn hộ khu Đông có thể tăng thêm 7-10% trong năm tới.
Còn theo Knight Frank, dự kiến quý IV, TP HCM cũ sẽ đón thêm khoảng 4.500 căn hộ mới, nâng tổng số căn dự kiến triển khai trong năm lên hơn 18.000 căn. Mức giá bán trung bình được kỳ vọng vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2 nếu thị trường tiếp tục giữ đà phục hồi ổn định. Dat Xanh Services nhận định, trong kịch bản thuận lợi khi kinh tế phục hồi và lãi suất vay mua nhà duy trì ổn định, giá căn hộ tại TP HCM nói chung và khu Đông nói riêng có thể tiếp tục tăng 5-15% trong thời gian tới.
Phương Uyên