Báo cáo quý III của Avison Young Việt Nam cho thấy, mặt bằng giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố, shophouse) TP HCM hiện dao động phổ biến 250-300 triệu đồng mỗi m2, tiếp tục duy trì ở vùng cao. Riêng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án nhà liền thổ duy trì giá bán bình quân đạt 500-750 triệu đồng, trong đó có mức cao nhất vượt mốc 1 tỷ đồng mỗi m2 cho các căn nhà phố thương mại, biệt thự trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch, thuộc khu đô thị Sala.
Loạt dự án liền thổ khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Eaton Park, Lumiere Riverside, Metropole Thủ Thiêm... cũng đang duy trì mặt bằng giá trung bình từ 250-450 triệu đồng mỗi m2. Avison Young dự báo mức giá này sẽ được giữ ổn định ít nhất hai năm tới.
Còn theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá nhà liền thổ TP HCM trong quý III đạt trung bình hơn 300 triệu đồng mỗi m2, ổn định so với quý trước nhưng tăng 18% trên thị trường thứ cấp. Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá nhà liền thổ nội thành tăng bình quân 16% trong 9 tháng đầu năm, riêng khu Đông tăng hơn 25%, dao động 250 triệu đến hơn 1 tỷ đồng mỗi m2.
Giá nhà liền thổ leo thang trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này tại vùng lõi TP HCM tiếp tục khan hiếm. CBRE ghi nhận quý III chỉ có khoảng 220 căn được mở bán mới, đến từ một dự án ở Bình Chánh. Còn nghiên cứu từ DKRA Consulting, sau sáp nhập TP HCM đón thêm gần 2.900 căn nhà liền thổ chào bán sơ cấp, tăng gấp ba lần cùng kỳ, song 90% tập trung tại các phường Đông Hòa, Tam Thắng, Long Điền (thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Vùng lõi TP HCM chỉ có khoảng gần 300 căn.
"Nguồn cung khan hiếm trong khi chi phí triển khai ngày càng leo thang khiến các dự án nhà phố nội thành tiếp tục duy trì mức giá cao, chỉ phù hợp với một bộ phận nhỏ người mua", bà Thanh Phạm, Giám đốc Thị trường CBRE Việt Nam, nhận định.
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, thuộc khu đông TP HCM năm 2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Giá bán neo cao khiến thanh khoản nhà liền thổ tại nội thành TP HCM sụt giảm. Theo DKRA, khoảng hơn 1.200 căn bán thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 17% trên tổng rổ hàng sơ cấp và tập trung ở khu vực Bình Dương cũ, nơi có mặt bằng giá vừa túi tiền từ 3-7 tỷ đồng mỗi căn. Còn theo Avison Young, sức hấp thụ tính riêng trên các dự án mở bán mới tại khu lỏi TP HCM chỉ đạt khoảng 65%. Ngược lại, các dự án ở thị trường vệ tinh thu hút người mua tốt hơn nhờ mức giá vừa tầm và hạ tầng hoàn thiện.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá sơ cấp tại TP HCM hiện quá cao khiến ngay cả nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cũng chần chừ xuống tiền. Trong khi đó, các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương lại có quỹ đất rộng, giá mềm, nhờ vậy hấp dẫn cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.
Đồng tình, bà Thanh Phạm đánh giá nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ ở Bình Dương cũ đang dồi dào, giá chỉ bằng khoảng 30% so với mặt bằng TP HCM - phù hợp với nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ, đồng thời giúp phân bổ dòng vốn linh hoạt hơn.
Thực tế, nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn tại Bình Dương chào giá nhà liền thổ chỉ bằng một nửa so với khu vực quận 9, Bình Chánh cũ, thậm chí chỉ bằng một phần ba so với các dự án có cùng quy mô dân số triển khai tại TP HCM. Chẳng hạn, An Gia đang mở bán 35 căn nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside diện tích 100-150 m2, với giá khoảng 68-70 triệu đồng mỗi m2 kèm mức chiết khấu tới 18,5%. Bcons Group tung ra 500 căn nhà phố thương mại Bcons Uni Valley diện tích 70-100 m2, giá cũng từ 90-130 triệu đồng mỗi m2...
Sự chênh lệch lớn về giá cùng với hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các đô thị vệ tinh. Các khu vực này có quỹ đất rộng, giá còn "mềm", đặc biệt phù hợp với nhóm khách hàng trẻ. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, đánh giá phần lớn giao dịch liền thổ tại TP HCM sau sáp nhập tập trung ở các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư uy tín - yếu tố giúp tỷ lệ hấp thụ cao qua từng đợt mở bán.
Dự kiến quý IV, TP HCM sẽ có thêm khoảng 750 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu ở vùng ven, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 2.400 căn. Tuy nhiên, phần lớn vẫn nằm tại các khu vực vừa sáp nhập, trong khi vùng lõi gần như không có dự án mới. Theo các đơn vị nghiên cứu, mặt bằng giá sơ cấp loại hình này sẽ tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào tăng và hạ tầng phát triển.
Dù các chủ đầu tư tung nhiều chính sách ưu đãi, thanh khoản dự kiến chỉ phục hồi chọn lọc ở các dự án vừa túi tiền. Về dài hạn, nhà liền thổ TP HCM vẫn được xem là tài sản khan hiếm, có tiềm năng tăng giá, song khả năng bứt phá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và chính sách cân đối cung – cầu trong giai đoạn tới.
Phương Uyên