Theo báo cáo thị trường đất nền của chuyên trang Nhà Tốt, đến hết quý III, giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam vẫn tăng mạnh, với mức tăng trung bình trên 30% so với quý trước. Cụ thể, Đồng Nai ghi nhận mức tăng 37%, Bình Dương (cũ) tăng 31%, Long An (cũ) tăng 11%, trong khi TP HCM (cũ) tiếp tục neo ở vùng giá cao. Trái ngược với đà tăng giá, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại TP HCM và các tỉnh lân cận lại giảm từ 22% đến 37% so với quý trước đó.

Diễn biến tương tự được ghi nhận từ Batdongsan (kênh rao tin bất động sản trực tuyến thuộc Tập đoàn PropertyGuru). Theo đơn vị này, giá rao bán đất nền tại TP HCM (gồm cả Bình Dương) và các thị trường giáp ranh như Đồng Nai, Long An (cũ) trong năm nay tăng trung bình 20-25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng người tìm mua lại giảm từ 22% đến 30%, phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng giá của bên bán và sức cầu thực tế.

Thanh khoản đất nền vì vậy chưa có sự cải thiện rõ rệt. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy, đến hết quý III, TP HCM và các tỉnh lân cận có hơn 7.100 nền đất được chào bán nhưng chỉ khoảng 390 sản phẩm giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ tiêu thụ xấp xỉ 5%. Dù thanh khoản ở mức thấp, mặt bằng giá vẫn duy trì cao, với mức cao nhất tại TP HCM khoảng 140 triệu đồng mỗi m2, Đồng Nai 74 triệu đồng mỗi m2 và Long An (cũ) quanh 60 triệu đồng mỗi m2.

Lý giải xu hướng giá đất nền tăng trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, cho rằng ngoài yếu tố chi phí đất và chi phí phát triển dự án gia tăng, đà tăng giá hiện nay không xuất phát từ nhu cầu giao dịch thực. Thay vào đó, mặt bằng giá chủ yếu được duy trì bởi kỳ vọng "đơn phương" của các chủ đầu tư. Điều này thể hiện ở việc nhiều dự án mở bán mới đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung, thậm chí tại một số dự án ở Bình Dương, Long An (cũ), giá được điều chỉnh theo đà tăng của phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, bất chấp sức cầu thực tế không tương xứng.

Theo bà Uyên, diễn biến cung - cầu của thị trường thể hiện rõ hơn ở các giao dịch thứ cấp. Loại hình đất nền trong dân đã có những điều chỉnh giảm giá để tìm thanh khoản, với mức giảm khoảng 29% tại Đồng Nai, 4% tại Bình Dương (cũ), trong khi giá đất khu vực nội thành TP HCM và Tây Ninh chủ yếu đi ngang.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng thị trường đất nền không hoàn toàn đứt thanh khoản mà chủ yếu đang lệch pha cung - cầu. Nhu cầu thực của nhà đầu tư và người mua để ở hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải, khoảng 3-5 tỷ đồng tại TP HCM và 1-2 tỷ đồng tại các thị trường vùng ven, tương ứng mức giá phổ biến 10-40 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung hiện hữu lại có giá 30-80 triệu đồng mỗi m2, vượt xa dự kiến tài chính của đa số người mua.

Ông Tuấn cho rằng trong bối cảnh các chính sách thuế, tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt, dòng tiền đầu cơ bị hạn chế, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư ngày càng rõ nét. Điều này khiến lực cầu đầu tư suy yếu, còn người mua ở thực gặp khó trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với tài chính, càng khoét sâu khoảng cách giữa giá chào bán và sức mua.

Nhìn về thời gian tới, giới chuyên gia dự báo nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ, tập trung tại Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai. Tuy nhiên, thanh khoản khó có sự bứt phá và thị trường khó quay lại giai đoạn sốt nóng như trước năm 2020. Giao dịch sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm phân lô nhỏ lẻ, đất thổ cư có giá trị thấp, phù hợp với nhu cầu ở thực.

Thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính sàng lọc, khi mặt bằng giá không còn được nâng đỡ bởi kỳ vọng đầu cơ mà buộc phải tiệm cận với sức cầu thực tế. Theo đó, giá bán sẽ phải điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thực, trong khi các sản phẩm neo giá cao dễ rơi vào tình trạng khó giao dịch.

Phương Uyên