Vợ chồng tôi đang sinh sống tại TP HCM, có kế hoạch mua căn hộ chung cư 55 m2 tại khu đông để an cư với tài chính khoảng 3 tỷ đồng. Tôi được giới thiệu khá nhiều dự án có chất lượng và môi trường sống phù hợp nhưng giá khá cao, lên đến 3,8 tỷ đồng, vượt tài chính dự kiến.

Môi giới có tư vấn một dự án khác cùng khu vực, chất lượng xây dựng và không gian sống tương đương, diện tích 65 m2 với giá chỉ 2,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án này đã bàn giao hơn 4 năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vướng pháp lý. Môi giới cho biết nhiều khả năng năm sau dự án sẽ được gỡ vướng và có thể ra sổ hồng, nên mua đầu tư hay ở thực đều không lỗ.

Tôi muốn nhờ chuyên gia tư vấn có nên liều mua dự án chưa được cấp sổ hồng để tiết kiệm gần cả tỷ đồng hay vẫn mua dự án đã hoàn thiện pháp lý cho an tâm?

Xin cảm ơn.

Độc giả Mạnh Hải

Chuyên gia tư vấn:

Nếu mục đích của bạn là mua nhà để ở, lời khuyên của tôi vẫn là bạn nên mua căn đã được cấp sổ hồng, thay vì liều lĩnh với dự án đang vướng mắc pháp lý. Căn hộ đã có sổ mang lại sự an tâm, người mua có thể vay ngân hàng, sang tên hay chuyển nhượng thuận tiện, đồng thời nhận nhà ngay để ổn định cuộc sống hoặc cho thuê tạo thu nhập.

Tuy nhiên, nếu phân tích trên câu chuyện tài chính đầu tư dài hạn, căn hộ gần 70 triệu đồng mỗi m2 và diện tích 55 m2 có thể hạn chế nếu gia đình muốn không gian rộng hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Trong khi đó, căn hộ 65 m2 giá khoảng 2,7 tỷ đồng có thể là cơ hội hấp dẫn về diện tích và giá cả, chỉ khoảng 39 triệu đồng mỗi m2. Nếu pháp lý được hoàn thiện, căn hộ có thể tăng giá nhanh, mang lại lợi nhuận đáng kể. Diện tích rộng hơn cũng phù hợp nhu cầu sinh hoạt lâu dài của gia đình, nhưng rủi ro đi kèm không nhỏ. Việc chưa ra sổ đồng nghĩa với khó vay ngân hàng, khó thanh khoản và có thể phát sinh chi phí hoặc kéo dài thời gian chờ đợi.

Vì vậy, nếu tính mua nhà chưa có sổ hồng, điều đầu tiên bạn cần làm là tìm hiểu lý do vì sao dự án đã bàn giao hơn 4 năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ. Đây là điểm then chốt để đánh giá khả năng được cấp sổ trong tương lai. Bạn nên tham khảo thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, không nên chỉ từ phía người bán.

Một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc dự án chậm được cấp sổ hồng. Trường hợp thường gặp nhất là chủ đầu tư vi phạm xây dựng nên không thể hoàn công, chẳng hạn xây vượt tầng, tăng diện tích sàn hoặc chuyển đổi khu sinh hoạt chung, tiện ích thành căn hộ để bán... Trong tình huống này, bạn nên yêu cầu xem giấy phép xây dựng và đối chiếu với hiện trạng công trình để hiểu rõ mức độ sai phạm cũng như khả năng khắc phục.

Nguyên nhân khác là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất, thuế đất hoặc thuế giá trị gia tăng. Bạn cần tìm hiểu năng lực tài chính và kế hoạch xử lý của họ, vì nếu chủ đầu tư chậm thanh toán, tiến trình cấp sổ sẽ bị kéo dài. Ngoài ra, không ít dự án gặp vướng vì sổ đỏ tổng của khu đất vẫn đang thế chấp tại ngân hàng. Khi gặp tình huống này, bạn cần xác minh rõ: chủ đầu tư có thiếu vốn để giải chấp hay tận dụng việc này để xoay dòng tiền? Đồng thời, hãy kiểm tra nguy cơ dự án có thể bị ngân hàng siết nợ nếu rơi vào nợ xấu.

Dù hiện tại bạn không có nhu cầu vay vốn, tôi vẫn khuyên nên trao đổi trước với ngân hàng về khả năng vay bằng hợp đồng mua bán. Biết đâu sau này bạn cần vốn nhưng lại khó xoay. Thông thường, căn hộ đã có sổ hồng được vay 70-80% giá trị thị trường. Với căn hộ chưa có sổ, tỷ lệ vay thấp hơn, và bạn cần làm rõ thêm: ngân hàng định giá theo giá hợp đồng hay thị trường (nếu thị trường cao hơn), lãi suất áp dụng có cao hơn so với căn hộ đã ra sổ không.

Bạn cũng cần kiểm tra tiến độ thanh toán của căn hộ. Thông thường, căn hộ chưa có sổ chỉ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại sẽ nộp khi cấp sổ. Vì vậy, hãy chắc chắn bạn biết bên bán đã thanh toán đến đâu và chuẩn bị sẵn ngân sách cho phần còn lại.

Về ưu điểm, lợi thế lớn nhất là mức giá. Căn hộ bạn đang cân nhắc rẻ hơn khoảng 29% (tương đương 1,1 tỷ đồng) so với những dự án đã hoàn thiện pháp lý. Mức chênh này vừa phù hợp với ngân sách, vừa có thể mang lại lợi nhuận đột biến nếu dự án ra sổ đúng tiến độ. Nhưng bạn cũng cần cân nhắc kỹ rủi ro: khả năng được cấp sổ bị chậm, việc chuyển nhượng khó khăn hơn vì nhiều người e ngại, cùng với hạn chế vay vốn do định giá thấp và phải chịu lãi suất cao.

Để an toàn, tôi khuyên bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy phép xây dựng, tình trạng sổ đỏ tổng và kế hoạch khắc phục sai phạm (nếu có). Đồng thời, bạn có thể tìm hiểu qua trao đổi với cư dân đang sống tại dự án để nắm rõ thực tế. Nếu những vướng mắc pháp lý chỉ ở mức có thể xử lý và chủ đầu tư chứng minh được năng lực khắc phục, đây là lựa chọn đáng cân nhắc cho nhu cầu ở thực. Ngược lại pháp lý phức tạp, tốt nhất bạn nên ưu tiên các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng để yên tâm về lâu dài.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tài chính, bất động sản