Vấn đề đầu tiên cần xác định là giữa vợ chồng chị Thanh và chủ nhà có ký hợp đồng thuê nhà bằng văn bản hay không. Nếu có, đây là căn cứ pháp lý thuận lợi để bảo vệ quyền lợi của anh chị.
Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện sử dụng của nhà ở trong suốt thời gian thuê. Khi đó, anh chị có quyền gửi văn bản yêu cầu chủ nhà sửa chữa, khắc phục tình trạng thấm dột để bảo đảm chất lượng chỗ ở theo đúng thỏa thuận và quy định pháp luật.
Trường hợp hai bên chỉ thỏa thuận miệng mà không có hợp đồng bằng văn bản, quan hệ thuê nhà vẫn được pháp luật công nhận nếu có căn cứ chứng minh việc giao dịch thực tế, như biên nhận thanh toán tiền thuê, tin nhắn, ghi âm hoặc việc bàn giao nhà.
Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, hành vi hoặc văn bản, trừ trường hợp pháp luật quy định bắt buộc khác. Do đó, dù không có hợp đồng bằng văn bản, nếu anh chị chứng minh được việc thuê và sử dụng nhà thực tế, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể xác định đây là quan hệ thuê nhà hợp pháp. Khi đó, chủ nhà vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên cho thuê theo quy định.
Điều 477 Bộ luật này quy định, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản cho thuê. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp: sửa chữa tài sản; giảm giá thuê; đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
Hay tại Điều 479 quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Như vậy, việc căn nhà bị thấm dột, xuống cấp là lỗi khách quan (do công trình cũ, thời tiết...) nên trách nhiệm sửa chữa sẽ thuộc về chủ nhà. Người thuê nhà có quyền yêu cầu chủ nhà tiến hành sửa chữa trong thời hạn hợp lý để đảm bảo điều kiện sinh hoạt.
Nếu chủ nhà không tiến hành sửa chữa dù đã được yêu cầu nhiều lần, pháp luật quy định không cho phép người thuê tự ý ngừng trả tiền thuê nếu các bên không có thỏa thuận trước đó hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Vì vậy, nếu chị Thanh không đóng tiền nhà vì lý do chủ không chịu sửa nhà thấm dột có thể xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Lúc này, người thuê có thể tạm hoãn hoặc yêu cầu giảm tiền thuê hợp lý nếu chứng minh được rằng đã thông báo cho chủ nhà về tình trạng hư hỏng, yêu cầu sửa chữa nhưng không được thực hiện, và việc hư hỏng đó ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng sử dụng căn hộ. Ngoài ra, anh chị cũng có thể tự sửa chữa, nhưng phải thông báo việc tự sửa chữa cho người thuê nhà. Sau khi đã thông báo cho bên cho thuê nhà và tu sửa, vợ chồng anh chị có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa hoặc khấu trừ chi phí vào tiền thuê.
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền
Công ty Luật HPL và cộng sự
>> Quay lại