Chúng tôi thuê một mặt bằng trong khách sạn để kinh doanh, hợp đồng 5 năm, tiền thuê mỗi tháng 200 triệu đồng, đặt cọc tiền nhà ba tháng 600 triệu đồng. Do ảnh hưởng của Covid-19, doanh thu giảm hơn 40%.
Hơn một tháng trước, chúng tôi cũng đã phản ánh liên tục với chủ khách sạn về tình trạng dịch bệnh và có đề cập "sự kiện bất khả kháng" có trong hợp đồng. Họ đã nắm được, có tương tác nhưng không có hỗ trợ gì.
Trước sự thờ ơ không đồng cảm của đối tác, chúng tôi muốn áp dụng điều khoản "bất khả kháng" đã được đề cập trong hợp đồng này, chấp nhận lỗ chi phí vốn đầu tư ban đầu và chi phí hoạt động sáu tháng qua, trả lại mặt bằng và lấy lại tiền đặt cọc 3 tháng. Vì trong hợp đồng nêu rõ, trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng mà làm cho một trong hai bên hoặc cả hai bên không thể thực hiện toàn bộ hoặc một phần cơ bản của hợp đồng trong thời hạn hai tháng, thì bên bị ảnh hưởng có thể chấm dứt hợp đồng bằng cách gửi thông báo bằng văn bản cho bên kia. Trong trường hợp này, bên cho thuê sẽ hoàn trả lại cho bên thuê tiền đặt cọc nhưng không bao gồm chi phí sửa chữa, cải tạo nhà mà bên thuê đã thực hiện.
Tuy vậy, chủ khách sạn có vẻ không tuân thủ điều khoản trong hợp đồng và có ý gây khó dễ. Chúng tôi cần làm gì để hợp đồng được thực hiện, bảo vệ quyền của mình trong hoàn cảnh khó khăn?
Luật sư trả lời
Theo khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Bên cạnh đó, hợp đồng thuê mặt bằng giữa bạn và bên cho thuê cũng đã quy định sự kiện bất khả kháng là bất kỳ sự kiện nào nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của bên B hoặc bên A, trực tiếp ngăn cản bên B hoặc bên A thực hiện bất kỳ các nghĩa vụ nào của mình theo hợp đồng này, bao gồm (nhưng không giới hạn) động đất, lũ lụt, chiến tranh, hoặc bát kỳ chính sách hoặc bất kỳ chính sách hoặc bất kỳ chính sách hoặc hành động nào của Chính phủ, ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.
Xét theo các yếu tố quy định tại Bộ luật Dân sự cũng như trong hợp đồng, Covid-19 thỏa mãn các điều kiện được xem là sự kiện bất khả kháng trong trường hợp của bạ
n:
- Khi ký hợp đồng thì dịch bệnh chưa diễn ra và hai bên không lường trước được tình hình dịch bệnh.
- Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 1/4/2020 về việc công bố Covid-19. Bên cạnh đó, các UBND tỉnh, thành phố đã ra các Chỉ thị về việc thực hiện các biện pháp phòng chống dịch như: thực hiện cách ly xã hội, một số cơ sở kinh doanh ngừng hoạt động... dẫn đến việc hoạt động kinh doanh của bạn không thực hiện được. Đây là yếu tố khách quan.
- Bạn đã thực hiện hết các biện phápnhư là giảm giá phòng ở mức giá thấp nhất, cắt giảm nhân viên, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn không thể khắc phục hậu quả do dịch bệnh tác động.
Theo thỏa thuận trong hợp đồng, để sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bạn cần gửi thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê mặt bằng về việc không thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê do Covid-19 cho đến khi được công bố hết dịch. Thông báo nêu rõ các căn cứ để bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng, các biện pháp mà bạn đã áp dụng để khắc phục nhưng không thể khắc phục được.
Nếu chủ nhà không đồng ý chấm dứt hợp đồng và không trả lại tiền cọc, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội.