Từ đầu năm đến nay, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục leo thang trên thị trường sơ cấp và chuyển nhượng, gia tăng áp lực cho khả năng chi trả của người mua ở thực.
Theo báo cáo thị trường mới công bố, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho biết dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng một m2 xuất hiện ngày càng nhiều tại hai đô thị lớn. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn, trong đó 20% số căn có giá trên 120 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Đây là quý ghi nhận mức cao kỷ lục về số lượng mở bán có giá trên trăm triệu đồng một m2.
Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường chuyển nhượng, mặt bằng chung cư cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng một m2. Đà đi lên này chậm hơn so cùng kỳ 2024, nhưng đã vượt hai quý đầu năm nay.
Tương tự tại TP HCM, khoảng 2.550 căn mở bán mới trong quý III nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60-120 triệu đồng một m2. Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120-150 triệu đồng mỗi m2, thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại thành phố tăng khoảng 31%.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM, nhìn nhận với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực "gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường". Thay vào đó, phần lớn giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ.
"Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá", ông nói.
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Tuấn Kiệt cũng cho rằng việc giá tăng quá nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ sụt giảm là tín hiệu cần cảnh báo. Chẳng hạn với thị trường TP HCM, theo dữ liệu của CBRE giá bán neo cao khiến tốc độ tiêu thụ căn hộ chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68%, giảm so với mức 90% của quý trước. Theo ông, một thị trường bất động sản khỏe mạnh phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ.
Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. One Mount Group - đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn, cho biết giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang và lệch pha phân khúc rõ rệt. Mức trung bình được ghi nhận lên đến 85,6 triệu đồng mỗi m2, tăng 23% so với cùng kỳ.
Cơ cấu giá cho thấy phân khúc chung cư trên 100 triệu đồng một m2 chiếm hơn một nửa nguồn cung mới, còn lại là 50-100 triệu đồng. Dự án mới giá dưới 50 triệu một m2 gần như vắng bóng.
Hãng cũng cho biết quý vừa qua, TP HCM (trước sáp nhập) có hơn 2.200 căn hộ mở bán mới, với giá bán trung bình hơn 95 triệu đồng mỗi m2, tăng 21% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập bình quân người lao động 9 tháng đầu năm nay chỉ khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 8,3 triệu đồng một tháng. Khu vực thành thị ghi nhận mức thu nhập trung bình 10 triệu đồng một tháng, nhưng tỷ lệ thất nghiệp thanh niên thành thị vẫn trên 10%, theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính).
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường One Housing, cho biết theo tính toán của đơn vị, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu-1,3 tỷ đồng một năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 (giá khoảng 85-95 triệu đồng một m2).
Nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu một năm) gần như "không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại" khi họ cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.
"Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP HCM", ông Tiến cho hay.
Theo một khảo sát mới đây của VnExpress với hơn 7.400 độc giả, hơn một nửa người tham gia chia sẻ rằng họ không muốn mua chung cư trong nửa cuối năm vì giá quá cao. 65% người tham gia cho biết họ chỉ đủ khả năng mua chung cư dưới 3 tỷ đồng.
Trước thực trạng trên, tại phiên họp ngày 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường. Đồng thời, ông cho rằng nhà điều hành kiểm soát chặt dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách.
Ngọc Diễm - Phương Uyên